湖南40家開發(fā)商排隊申請房地產信托資金
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-01-10
“目前約有40家開發(fā)商在排隊申請我們的房地產信托資金?！碑敽鲜⌒磐型顿Y有限公司信托管理總部總經理劉格輝向記者透露這一數(shù)字時，就連他自己也感到有些吃驚，“真想不到湖南房地產信托的發(fā)展會如此迅速?！?003年3月26日，湖南省信托投資有限責任公司(簡稱湖南信托)推出第一個房產信托產品，為長沙市楓林綠洲住宅項目提供信托資金。短短一年多時間，湖南信托先后為新外灘、德勝國際商業(yè)廣場、頤美現(xiàn)代城、新成大廈等一批房地產開發(fā)商提供信托資金。
湖南信托自開辦信托業(yè)務一年多來，受托資產總量從2003年的3.3億元，飆升到2004年的13億元。劉格輝認為，按照目前的趨勢，2005年湖南信托受托資產總量將突破20億元大關。
房地產信托產品兩頭走俏
對于房地產信托的發(fā)展，幾乎所有接受采訪的業(yè)內人士都會提及央行121號文件的作用。長沙陽光100國際新城副總裁林一認為，“央行121號文件要求房地產開發(fā)商必須自有資金達35％，且‘四證’齊全才能貸款。這實際上是提高貸款門檻，使一些房地產商被排除在銀行貸款大門之外?！?br>
然而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，在取得“四證”前，需要大量資金繳納土地出讓金、建設準備金等，這個階段往往是房地產企業(yè)的資金饑渴期。湖南凱達集團董事長樂根成認為，正是由于政策的巨變，才給房地產信托提供了絕好的市場機會。
雖然信托產品融資成本比從銀行貸款要高，貸款利率一般按銀行同期貸款利率上浮10％，但一位開發(fā)商仍然對房地產信托充滿期望。他說，“等待銀行開閘放水的機會成本也許更大，與其坐以待斃，不如另尋出路。”
目前湖南房地產市場的投資回報率至少在30%以上，另一位已得到房地產信托資金的開發(fā)商也表示：“是湖南信托及時接上了銀行撤出后我們已斷裂的資金鏈，是他們救了我們的駕。沒有這些資金，也許我們就是死猴子了?！迸c開發(fā)商亟待信托資金“救駕”相映襯的是，房地產信托的推出也成為了湖南投資者追捧的熱點。劉格輝說，他們的房地產信托產品，幾千萬甚至上億元的資金份額，往往推出不到兩周時間就被預約一空。
據湖南省建行理財中心理財師何璐璐分析，房地產信托如此受歡迎主要還是因為回報豐厚，“目前湖南市場上發(fā)行的房地產信托產品期限大多為1~2年，預期年收益率普遍接近5％，而銀行人民幣存款利率三年期為3．24％，兩年期只有2．7％；一年期人民幣理財產品則在3％左右，與銀行存款、國債、人民幣理財產品等相比，房產信托的預期收益明顯要高出一大截?！?nbsp;
湖南信托發(fā)行的第一個集合資金信托計劃（楓林綠洲住宅項目）已于今年4月28日兌付，預計收益率為4．35％，實際收益率為4．46％。湖南信托隨后推出的頤美現(xiàn)代城、德勝國際商業(yè)廣場的預期收益率則上升為一年期4．5％和兩年期4．68％，而正處于募集期的新成大廈信托計劃更是創(chuàng)出預期收益新高，其一年預期收益率為4．8％。一年半預期總收益率高達7．2％。
一些捷足先登獲得回報的投資者因此喜出望外。不過，湖南信托在選擇項目時仍然保持理性與謹慎的態(tài)度。劉格輝說，任何理財產品都有風險，信托也不例外，因此湖南信托往往要從很多項目申請中，綜合各方面的信息進行充分調研，挑出最優(yōu)質的項目進行投資，并在產品說明書上作充分的風險提示。
投資手段靈活仍有上升空間
在采訪中劉格輝認為，房地產信托由于投資手段靈活多樣，可依據房地產項目的需要來設計不同的投資方式，因而受到開發(fā)商和投資者的歡迎，“湖南信托12月接連推出的兩個產品，就具有很強的典型性”。
“比如像新成大廈這樣的信托項目就暫時‘四證’不全，即使項目前景很好，短期內也難以通過貸款形式融資?！焙闲磐凶詈笸ㄟ^股權融資的方式介入這個房地產項目?！白鳛槿珖讉€以集合信托資金入股的股權投資房地產項目，我們將把信托資金參股新成大廈的開發(fā)商，以占股50．35％的比例成為大股東，并入主公司董事會決策層，直接監(jiān)控資金和介入樓盤開發(fā)建設?！?br>
根據合同條款，湖南信托將成為房產開發(fā)商的短期股東，一旦信托計劃期滿，開發(fā)商按溢價回購。劉格輝說，即使出現(xiàn)開發(fā)商到期不能溢價回購信托資金股份的情況，因為湖南省財政廳直屬的湖南財信投資控股有限責任公司已為開發(fā)商的股權購買行為提供擔保。在開發(fā)商不能按約履行購買義務時，由該公司承擔連帶擔保責任。開發(fā)商則以股東所持公司股權以及項目在建工程作為購買擔保的再擔保。
由于好的房產項目稅后利潤率一般比較高，并有包括購買擔保等風險防范措施，劉認為新城大廈一年半期7．2％的預期收益應該可以實現(xiàn)。“高門檻”仍是問題湖南信托目前的投資者80%以上為個人，機構只占很小一部分。此前，由于受信托規(guī)模不超過200份限制，信托產品門檻一般較高，投資起點至少為5萬元，有些產品的起點甚至達20萬元以上，而目前銀行理財產品的投資起點大多在1萬元左右，高門檻成為中小投資者投資信托產品的“攔路虎”。然而2004年10月18日銀監(jiān)會發(fā)布的《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見稿)》規(guī)定，信托公司滿足一定條件可不受200份合同限制，這意味著單份信托產品的數(shù)額將降低，原先受到高門檻限制的中小投資者將有機會通過信托分享房地產的豐厚利潤。
(xintuo摘自北京青年報)