湖南40家開發(fā)商排隊(duì)申請房地產(chǎn)信托資金
來源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-01-10
“目前約有40家開發(fā)商在排隊(duì)申請我們的房地產(chǎn)信托資金。”當(dāng)湖南省信托投資有限公司信托管理總部總經(jīng)理劉格輝向記者透露這一數(shù)字時(shí)，就連他自己也感到有些吃驚，“真想不到湖南房地產(chǎn)信托的發(fā)展會如此迅速?！?003年3月26日，湖南省信托投資有限責(zé)任公司(簡稱湖南信托)推出第一個(gè)房產(chǎn)信托產(chǎn)品，為長沙市楓林綠洲住宅項(xiàng)目提供信托資金。短短一年多時(shí)間，湖南信托先后為新外灘、德勝國際商業(yè)廣場、頤美現(xiàn)代城、新成大廈等一批房地產(chǎn)開發(fā)商提供信托資金。
湖南信托自開辦信托業(yè)務(wù)一年多來，受托資產(chǎn)總量從2003年的3.3億元，飆升到2004年的13億元。劉格輝認(rèn)為，按照目前的趨勢，2005年湖南信托受托資產(chǎn)總量將突破20億元大關(guān)。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兩頭走俏
對于房地產(chǎn)信托的發(fā)展，幾乎所有接受采訪的業(yè)內(nèi)人士都會提及央行121號文件的作用。長沙陽光100國際新城副總裁林一認(rèn)為，“央行121號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須自有資金達(dá)35％，且‘四證’齊全才能貸款。這實(shí)際上是提高貸款門檻，使一些房地產(chǎn)商被排除在銀行貸款大門之外?！?br>
然而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在取得“四證”前，需要大量資金繳納土地出讓金、建設(shè)準(zhǔn)備金等，這個(gè)階段往往是房地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴期。湖南凱達(dá)集團(tuán)董事長樂根成認(rèn)為，正是由于政策的巨變，才給房地產(chǎn)信托提供了絕好的市場機(jī)會。
雖然信托產(chǎn)品融資成本比從銀行貸款要高，貸款利率一般按銀行同期貸款利率上浮10％，但一位開發(fā)商仍然對房地產(chǎn)信托充滿期望。他說，“等待銀行開閘放水的機(jī)會成本也許更大，與其坐以待斃，不如另尋出路?！?br>
目前湖南房地產(chǎn)市場的投資回報(bào)率至少在30%以上，另一位已得到房地產(chǎn)信托資金的開發(fā)商也表示：“是湖南信托及時(shí)接上了銀行撤出后我們已斷裂的資金鏈，是他們救了我們的駕。沒有這些資金，也許我們就是死猴子了?！迸c開發(fā)商亟待信托資金“救駕”相映襯的是，房地產(chǎn)信托的推出也成為了湖南投資者追捧的熱點(diǎn)。劉格輝說，他們的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，幾千萬甚至上億元的資金份額，往往推出不到兩周時(shí)間就被預(yù)約一空。
據(jù)湖南省建行理財(cái)中心理財(cái)師何璐璐分析，房地產(chǎn)信托如此受歡迎主要還是因?yàn)榛貓?bào)豐厚，“目前湖南市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1~2年，預(yù)期年收益率普遍接近5％，而銀行人民幣存款利率三年期為3．24％，兩年期只有2．7％；一年期人民幣理財(cái)產(chǎn)品則在3％左右，與銀行存款、國債、人民幣理財(cái)產(chǎn)品等相比，房產(chǎn)信托的預(yù)期收益明顯要高出一大截?！?nbsp;
湖南信托發(fā)行的第一個(gè)集合資金信托計(jì)劃（楓林綠洲住宅項(xiàng)目）已于今年4月28日兌付，預(yù)計(jì)收益率為4．35％，實(shí)際收益率為4．46％。湖南信托隨后推出的頤美現(xiàn)代城、德勝國際商業(yè)廣場的預(yù)期收益率則上升為一年期4．5％和兩年期4．68％，而正處于募集期的新成大廈信托計(jì)劃更是創(chuàng)出預(yù)期收益新高，其一年預(yù)期收益率為4．8％。一年半預(yù)期總收益率高達(dá)7．2％。
一些捷足先登獲得回報(bào)的投資者因此喜出望外。不過，湖南信托在選擇項(xiàng)目時(shí)仍然保持理性與謹(jǐn)慎的態(tài)度。劉格輝說，任何理財(cái)產(chǎn)品都有風(fēng)險(xiǎn)，信托也不例外，因此湖南信托往往要從很多項(xiàng)目申請中，綜合各方面的信息進(jìn)行充分調(diào)研，挑出最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)行投資，并在產(chǎn)品說明書上作充分的風(fēng)險(xiǎn)提示。
投資手段靈活仍有上升空間
在采訪中劉格輝認(rèn)為，房地產(chǎn)信托由于投資手段靈活多樣，可依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需要來設(shè)計(jì)不同的投資方式，因而受到開發(fā)商和投資者的歡迎，“湖南信托12月接連推出的兩個(gè)產(chǎn)品，就具有很強(qiáng)的典型性”。
“比如像新成大廈這樣的信托項(xiàng)目就暫時(shí)‘四證’不全，即使項(xiàng)目前景很好，短期內(nèi)也難以通過貸款形式融資?！焙闲磐凶詈笸ㄟ^股權(quán)融資的方式介入這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?！白鳛槿珖讉€(gè)以集合信托資金入股的股權(quán)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們將把信托資金參股新成大廈的開發(fā)商，以占股50．35％的比例成為大股東，并入主公司董事會決策層，直接監(jiān)控資金和介入樓盤開發(fā)建設(shè)?！?br>
根據(jù)合同條款，湖南信托將成為房產(chǎn)開發(fā)商的短期股東，一旦信托計(jì)劃期滿，開發(fā)商按溢價(jià)回購。劉格輝說，即使出現(xiàn)開發(fā)商到期不能溢價(jià)回購信托資金股份的情況，因?yàn)楹鲜∝?cái)政廳直屬的湖南財(cái)信投資控股有限責(zé)任公司已為開發(fā)商的股權(quán)購買行為提供擔(dān)保。在開發(fā)商不能按約履行購買義務(wù)時(shí)，由該公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。開發(fā)商則以股東所持公司股權(quán)以及項(xiàng)目在建工程作為購買擔(dān)保的再擔(dān)保。
由于好的房產(chǎn)項(xiàng)目稅后利潤率一般比較高，并有包括購買擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)防范措施，劉認(rèn)為新城大廈一年半期7．2％的預(yù)期收益應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)?！案唛T檻”仍是問題湖南信托目前的投資者80%以上為個(gè)人，機(jī)構(gòu)只占很小一部分。此前，由于受信托規(guī)模不超過200份限制，信托產(chǎn)品門檻一般較高，投資起點(diǎn)至少為5萬元，有些產(chǎn)品的起點(diǎn)甚至達(dá)20萬元以上，而目前銀行理財(cái)產(chǎn)品的投資起點(diǎn)大多在1萬元左右，高門檻成為中小投資者投資信托產(chǎn)品的“攔路虎”。然而2004年10月18日銀監(jiān)會發(fā)布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》規(guī)定，信托公司滿足一定條件可不受200份合同限制，這意味著單份信托產(chǎn)品的數(shù)額將降低，原先受到高門檻限制的中小投資者將有機(jī)會通過信托分享房地產(chǎn)的豐厚利潤。
(xintuo摘自北京青年報(bào))